別荘購入の最終チェックポイント
２０１２年７月１４日
別荘の欠点にばかりに目を向けると、良い物件を逃してしまいます。 なので、下記は現地見学の都度チェックするのではなく、契約前に見落としがないか最終確認に利用します。
管理状況
土曜の夜の明かりのつき具合で別荘地（リゾートマンション）人気が分かります。 寂れた別荘地（リゾートマンション）には理由があります。 寂れると管理費が十分集まらず、管理が悪くなります。 管理状況は他にも、別荘地なら外周部、マンションなら裏側や非常階段、屋上などを見ると分かります。 壊れた箇所も補修計画がはっきりしていれば問題ありませんので、不動産屋さんを通じて確認しましょう。
バブルのころ、あちこちに別荘地が開発されましたが、管理会社が撤退した別荘地もあります。 水道を個別井戸利用へ変更したり、利用者が資格を取って頑張っているというケースもありますので、詳しく確認することをお勧めします。周辺状況
養鶏場、養豚場や牧場、ブリーダの犬舎、高速道路など音や匂いの発する施設が無いか確認しましょう。 ゴミ焼却場が近くにある場合は、稼働日の状況を確認しましょう。 周辺のリゾート マンションの建築計画、道路計画などを不動産屋さんに確認してもらいましょう。
近隣の長期間利用されていない別荘は、将来廃屋になる可能性があります。 隣が廃屋では、治安面も不安です。近隣の別荘も確認しましょう。
別荘地（リゾートマンション）のゴミ捨て場の状況や、掲示板の内容で、利用者の雰囲気が分かります。中古戸建の場合
住宅性能保証制度
２０００の住宅品質確保促進法により、１０年間の瑕疵担保責任が義務化されました。 保証が引き継げるか、建てた工務店が現存するか、確認しましょう。基礎
森の中、川や湖の近く、海の近くは湿度や塩害で基礎のコンクリートや柱が腐食している場合があります。 外からひびを確認します。小さなひびは補修できますが、赤錆がにじみ出ている場合は候補から外します。 床下が高い場合は、下からも確認します。
基礎から鉄骨や木の柱で土台を支えている独立基礎は、柱が朽ちていないか確認しましょう。 構造上、湿度には強いが、冬寒くなります。 断熱材の状況や水道の凍結防止ヒーターを確認しましょう。下水管が凍結することもあります。
以前見た別荘で、とても立派な物件がありました。築３０年経過していましたが、 しっかりした建物で、２階（玄関、リビングとキッチン）からの見晴らしも素晴らしかったです。 中２階から、外に出られる構造になっていましたが、当日は扉が開かずに、見ることができませんでした。 後日、連絡を貰って、基礎を確認しました。基礎のコンクリートは厚かったのですが、 駐車場側がひび割れし、所々赤く錆びた鉄筋が見えていました。 部屋に戻り、１階部分の壁を見ると、壁に亀裂が入っていました。 そう言えば、先日は曇り。暗くて気付きませんでした。床下
床下点検口や床下収納から、床下のかび臭、基礎と土台の隙間、土台が腐っていないか、 シロアリの跡が無いか、確認します。 断熱材が落ちていないかも、確認します。 床下に建築時のごみが残っている場合、建てた工務店がいい加減なので、念入りにチェックします。
高原の別荘の場合、凍結防止ヒーターも確認した方が良いです。 床下が点検できない場合は、候補の順位を下げます。小屋裏
天袋の点検口から、雨漏りの跡や、結合部の金具の錆、断熱材のずれを確認したいのですが、 押入れは私物が入っているので確認できません。 契約時の現地確認で、見たい旨を申込みます。雨戸
雨戸を閉め、照明を消すと、雨戸の隙間で建物の歪みが分かります。リフォーム
リフォームをすると問題点が隠れてしまいますので、リフォーム個所は特に確認要です。 できればリフォームした業者さんにリフォーム内容を確認しましょう。 例えば、便器が新しい場合は、トイレにトラブルがあった証拠です。特に古い戸建の場合
木造は築22年、木造モルタルは築20年で建物の価値は残存価値のみになります。 そのため、問題があったからと言って値切ることはできません。 問題が少ない物件に当たったらラッキーと言う 前提で、読んでください。断熱仕様
- １９７９以前：断熱なし
- １９８０〜１９９１：旧省エネ仕様
- １９９２〜１９９８：新省エネ仕様
- １９９９以降：次世代省エネ仕様
震基基準
- １９７１〜１９８１：改正旧耐震基準
- １９８１〜２０００：新耐震基準
- ２０００：木造住宅の耐震基準改定
- ２００６：高さ１３ｍ超木造住宅の中間検査の義務化
定期的な補修
ベランダが朽ちていることは、良くあります。 屋根に草が生えたり、壁が膨らんでいる場合、大幅なリフォームが必要になる場合がありますので、 予め見積もりを取った方が良いです。暖房器具や風呂釜
１５年以上経過した物は、壊れると考えた方が良いです。冷蔵庫
１０年以上前の物は電気代が（２万円/年）高く、収容量も小さいので、買い替えた方が良いです。トイレ
- ３０年以上経過した物
壊れる可能性があります。 不在期間が長いので、壊れた場合に長期間 水浸しになり、大幅なリフォームが必要になります。 事前に交換することをお勧めします。 - タンク
結露しやすいため、床が痛んでいることがあります。床の変色に注意してください。
結露防止ため、タンクの中に発泡スチロール、またはポリタンクが入っていれば、大丈夫です。 - 寒冷地仕様
寒冷地の場合、便器のトラップにヒーター、流動式凍結防止機能が付きに交換することをお勧めします。 - 個別浄化槽のエアーブロー
ブレーカーを入れ、動作音がしない。または、異音がする場合は、故障しています。 - 浄化槽の清掃
浄化槽から異臭がする場合は、浄化槽を清掃する必要がありますが、 いずれ行うことなので、気にする必要はありません。 - トイレの異臭
意外とクロスの下の床が腐っています。
- ３０年以上経過した物
配管
法的な耐用年数は１５年ですが、３０年ぐらいは持ちます。 水漏れは水道メータで確認できます。 ガス漏れはガス屋さんがチェックしてくれます。 凍結防止ヒーターが壊れていている場合もあるので、冬季に利用した最後の年を確認しましょう。 また、古いタイプの凍結防止ヒーターは温度コントロールが無いため、電気代が高くなりますので、交換をお勧めします。
中古リゾートマンションの場合
多数の売りが出ているリゾートマンションは避けます。不動産屋さんのサイトで確認します。補修
耐震診断結果と修繕実績を確認します。- １０〜１５年おき
屋上防水、外壁の補修、階段の手すりなど塗装工事を確認します。 - 築２０年以上
修繕計画、建替え計画を確認します。 - 築３０年以上
大浴場のボイラー、配管、受水槽、エレベータの更新がおこなわれているか。 または更新計画があるか確認します。
- １０〜１５年おき
音
古いマンションでは、コンクリートが薄い（１５０mm）ため、遮音性能が劣ります。 見学時に階上には人が居ないと確認できません。 特に、フローリングは音が伝わり易いので、防音対策を確認します。 コンクリートの厚さが書かれた、竣工図書は管理事務所に保管されているので、 不動産屋さんを通じて確認しましょう。床のコンクリートが２００ｍｍ以上で、 ２重床、戸境壁のコンクリートは１８０ｍｍ以上であれば、だいたい大丈夫です。
最上階の角部屋、エレベータや自動ドアから遠い部屋選ぶ方法もありますが、 利用する上では 不便になります。 階上や隣室が企業の保養施設の場合は、避けた方が無難です。 隣室のベランダでバーベキューの話し声は気になりますので、窓から音の侵入も確認します。カビ
マンションは高気密な上に、建築後３年間はコンクリートから水分が出ますので、特に、１、２階はカビが出やすいです。 押入れや家具の裏側を重点的にチェックします。 絨毯は湿気を吸うので、絨毯を替えたり、絨毯からフローリングに変更している場合は、カビを疑います。 少々のカビは、清掃と壁紙の張替え、除湿機の設置で対応できます。 建築後１０年以上経過したマンションは、購入後の利用頻度が高ければ、気にする必要はありません。 現時点でカビが無い場合は、今後もカビで悩まされる可能性が少ないです。老朽化
- シンクが茶色くなっている場合、錆び水の可能性がありますので、配管の更新計画を確認します。
- 給湯設備は湯の出る量、動作音を確認しましょう。暖房機器は動作音や異臭がしないか、確認しましょう。
これらは売主が立ち会わなと確認できません。 - コンクリートのひびから雨水がしみると、構造体に影響するので、補修状況を確認します。
- 外壁タイルが浮くと、雨水がしみる原因になるので、補修状況を確認します。
配管
古いマンションでは、配管がコンクリートの中を通っているので、水回りの位置を変える様な、 大規模なリフォームは困難です。
別荘は趣味の物なので、条件の良し悪しより、満足できる物件か、どうかです。