別荘の購入契約
２０１３年５月２９日
不動産の購入は人生で数回です。 不動産屋さんが丁寧にアドバイスしてくれると思いますが、良くわからず不安を感じることもあると思います。 別荘購入契約の注意点をアドバイスしますので、失敗の無い別荘購入に役立てください。
購入申込み
現地見学で気に入った場合、申込書に署名、捺印（認め印で可）し、申込金（０〜１０万円）を払います。 早い者勝ちです。 最初に申込んだ人が優先順位１番になり、他の購入希望者は交渉できなくなります。 逆に言うと、購入申込みをせずに交渉を行っている途中で、後から来た人が申込むと、交渉できなくなります。 申込の有効期限内（通常１〜２週間）に、契約するかどうかの結論を出します。 法的拘束力はありませんが、度々断ると買い手としての信用度が下がります。 契約までの期間に調査
必要に応じて、専門家による調査（不動産鑑定や、耐震診断、希望する別荘が建築可能か確認）を行います。交渉
価格や契約日を交渉します。 価格は不動産屋さんが地域の相場を基に算出した査定価格を基にしているので、一部のネットに書かれている大幅値下げは難しいです。 但し、売り出してから時間が経過している場合は、価格交渉の余地がありますので、不動産屋さんに相談してみましょう。情報収集
中古の場合、不動産屋さんを通じて売主に以下を確認します。- 設計図（メンテナンスのために有った方が良い。戸建の場合は建築申請に付いています。マンションの場合は管理事務所にあります。）
- 別荘を設計した建築家（設計図に記載されています。）
- 工務店（施工した工務店が現存するか確認します。）
- リフォーム会社（リフォーム履歴を確認します。）
- 造園業者（草刈りをお願いしている業者さんなど。但し、依頼していない場合もあります。）
- 浄化槽の清掃業者（依頼していない場合もあります。）
- 暖炉や薪ストーブの煙突掃除の業者（依頼していない場合もあります。）
- 水抜きや雪かきを委託している業者（依頼していない場合もあります。）
ローン事前審査
価格が決まって、ローンを利用する場合、不動産屋さんを通じて事前申請を行います。 金利でローンを選ぶ人が多いですが、保証料や生命保険、繰上げ返済手数料、繰上げ返済手続きも確認した方が良いです。
審査は金融機関が行います。提出書類は- 申込書（自己資金や勤務先、勤続年数などを記入し、実印を押します）
- 本人確認（運転免許書のコピーなど）
- 住民票
- 所得証明（源泉徴収票や課税証明）
- 勤続年数証明（健康保険証など）
- 他の債務の状況（自宅や車、消費者ローンなど返済予定表）
- 印鑑証明
- 自己資金の証明（貯金通帳のコピー）
主な審査のポイントは、勤続３年以上、申込時７０未満、完済時８０歳以下。返済率の基準は以下になります。
通常２〜５日（休日を除く）以内で結論がでます。年収 ３００万円未満 ３００万円以上
４００万円未満４００万円以上 返済率 ２５％以下 ３０％以下 ３５％以下 重要事項説明
契約に先立って行われます。 宅地建物取引主任者が登記簿記載事項、都市計画法・建築基準法等の制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などを 説明します。不動産の所在
不動産の番地、地目、家屋番号が後から説明される資料と一致するか、確認します。登記簿記載事項
持主名と抵当権の設定状況を確認します。 売主と持主が違う場合は、書面で事情を確認します。 売主にローンの残債がある場合は、売主が残債を精算できない場合は契約が成立しません。
ここを「登記簿参照」と書く不動産屋さんは要注意です。法的制限など
建築基準法や自然公園法、自治体の環境保護条例などの制限が説明されます。 法律用語が分かりにくいと思いますが、納得するまで確認します。 中古別荘の場合は、現在と同じ物が立つかどうかを確認すると分かり易いです。
違法建築の場合は、違反内容が記載されます。ローンが通らないことが多いです。 土地購入後に別荘を新築する場合は、事前に建築家に希望する別荘が建築可能か確認してもらった方が良いです。 近隣や別荘地内の申合わせ事項は特に確認しましょう。隣接地の状況、公図/測量図/建物図、上・下水道の埋設管、固定資産評価証明
道路計画や近隣に騒音等を発する施設、日照や眺望を妨げる建物の建設計画が無いか確認します。
大きな敷地を分割している場合は、水道の引き込みが公道から行われているかを上・下水道の埋設管の図面で確認します。 隣接地の中を通っている場合、将来 水道の引き直しが必要になる場合があります。
税金や管理費、修繕積立金の滞納が無いか、ある場合は処置を確認します。管理
自主管理または委託管理です。委託先と、管理時間帯、休みについて確認します。
特にマンションであれば、修繕履歴、修繕計画を確認します。物件状況等報告書
雨漏りや白蟻の被害状況が説明されます。 建物の瑕疵担保期間は、会社の場合、引き渡し後２年間になります。 個人が売主の場合は２カ月〜１年、古い中古の場合は免責になります。
中古別荘に瑕疵があっても、修理で対応できる場合は、修理費との見合いで判断します。 古い中古別荘は建物価格がないので、現状を納得して買うか判断してください。付帯設備表
設備が稼働可能か説明されます。 付帯設備の保証期間は、会社の場合、２年間になります。 個人が売主の場合は、引き渡し後１カ月。古い設備の場合は免責になります。
中古別荘を居抜きで購入する場合の引継ぐ家具や家電製品はこの表には入れません。建物の設計仕様
建物が未完成の場合は、建物の設計仕様が説明されます。住宅性能保証
中古でも、住宅性能保証期間（内容によるが１０年）内の場合は、保証が引継がれることを確認します。リゾートマンション
共有部分と専有部分に分けて確認します。 例えば、バルコニーは火災の際の避難に使うための共有部分で、専用使用権が認められています。手付金と残金
手付金と残金の金額と支払日が説明されます。 売主都合で解約する場合、手付金の倍返し。買主都合で解約する場合、手付金放棄です。 手付金保全の方法と、契約解除条件と期間を確認してください。諸費用
清算金
固定資産税や管理別荘地（リゾートマンション）の管理費や共益費、修繕積立金、借地料など 日割りで売主に支払うお金です。
固定資産税の滞納は売主の負債ですが、管理費の未納は、売主と管理組合との解決を確認します。権利金など
水道権利金、 温泉権利金、 借地の借地権料（保証料）。
更新日が近い場合は、更新料を確認しましょう。その他
仲介手数料、ローン手数料、登記費用、不動産取得税について確認した方が良いです。
ローン
提携金融機関、金額、金利など具体的に記載されていることを確認します。 具体的に記載が無い場合、金利が高いなど不利な条件のローンを利用する羽目になります。特記事項
特に重要なので、十分確認する必要があります。
説明された内容をその場で理解することは、素人には難しいので、 事前に重要事項説明書を入手して、質問の付箋を貼り付けて、説明を受けたら剥がします。 重要な内容は 物件広告にも記載されていたハズなので、違いが無いかを確認してください。現地確認
売主、買主の立会いで、重要事項の説明内容を確認します。 現地確認後に不動産屋さんの事務所で、重要事項説明となる場合は、 重要事項説明書を先に入手してから、現地確認に望みましょう。
新築別荘で瑕疵が発見された場合、修理まで契約を保留するか、引渡しまでに修理する旨を、契約書に追記します。
中古別荘の壊れた設備や不要な雑物に関しては、契約書に処分を記載します。 全てを納得したら、契約になります。売買契約
必要な物は- 実印、印鑑証明
- 本人確認（運転免許証など）
- 手付金（通常、購入価格の５〜２０％を手付金として払います。 自己資金で決済する場合でも、売主の荷物を撤去する必要がある場合は、引渡しは後日になります。）
- 印紙代（契約書に貼る）
- 仲介手数料の半金（引渡し時に仲介手数料引を全額支払う場合は、不動産屋さんとも契約します。）
特約
ローンを利用する場合は、ローンが降りなかった場合に無条件で解約できるローン特約。
自宅を売って購入する場合は、自宅が売れなかった場合に無条件で解約できる買い替え特約を付けます。