別荘の借地権

借地権付の別荘は土地を購入しないため、購入価格が安く、物件に縛られないメリットがある一方デメリットもあります。 それらを理解して、楽しい別荘ライフを送ってください。

1. 特徴

   • 費用
     土地を購入しないので、安く購入することができます。 くつろぐ為の別荘なら、ローンは少ない方が良いですネ。 但し、以下を売主に支払います。
     • 旧借地法の地上権
       土地代の６〜９割を借地権料として支払います。
     • 定期借地権
       土地値の２〜３割を保証料として支払います。契約終了時に戻ってきます。
     • 月々の地代（借地料）
   • 更新料
     
     • 旧借地法
       更新時に更新料が必要ですので、更新時期と更新料の確認が重要です。
     • 定期借地権
       契約期間５０年以上ですが、契約の更新が出来ませんので、払いません。
   • ローン
     土地を抵当にローンを組むことができないため、物件価格の６０〜７０％しかローンが組めません。 そのため、専用の借地権ローンとなり、取扱金融機関が限定され、ローン手数料が高く、金利なども不利になります。

2. 契約時

   購入ではないので、土地の登記費用（登録免許税）や不動産取得税はかかりません。

3. 家を建てる時

   地主へ承諾料を払います。（定期借地権では不要）

4. 使用中

   所有しないので、固定資産税や都市計画税はかかりませんが、以下を支払います。
   • 地代（地主へ）
   • 管理費（管理別荘地の場合、管理組合へ）
   • 家の固定資産税（市町村へ）

5. 増築する時

   地主へ承諾料を払います。（定期借地権では不要）

6. 更新時

   地主へ更新料を払います。（定期借地権は更新できません）

7. 返却時

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   • 借主の都合で、契約を途中解除
     
     • 旧法の借地権
       残りの期間の地代を請求される場合があります。
     • 定期借地権
       原則として途中解約はできませんので、個別交渉となります。
   • 契約期間満了
     
     • 旧法の借地権
       契約によって、更地にして返却または建物の買取りを地主に請求します。
     • 定期借地権
       更地にして返却。保証料が戻ってきます。
   一般に借地権の期間が残っている場合は、借地権付き中古別荘として売った方が得です。

8. 売却時

   地主の承諾が必要ですが、権利を譲渡できます。
   • 借地権料、保証料
     買主に請求します。
   • 名義変更料
     買主が地主へ支払います。
   • 譲渡税
     （売却価格−取得費用（諸費用込み）−譲渡費用＝譲渡益に対して税金が、売主にかかります

9. 相続時

   • 相続税（国へ支払）
   • 名義変更料（地主へ支払）

借地権料が無く、地代のみだったり、借地権には色々なパターンがありますので、十分に確認してください。
特に、更新時期と更新料は注意が必要です。