別荘の物件広告の見方
２０１３年４月５日
物件広告には、きれいな別荘の写真、間取りと詳細情報が記載されています。 お店の前や中には、Ａ４サイズでクリアファイルに入った物が置かれています。 物件広告に出てくる言葉は日常生活では馴染みがないので、分かりにくいと思いますが、 何回か現地見学をすれば、見方が分かってきます。 ここでは、物件広告を見る時の注意点をアドバイスします。
別荘地名
別荘地の管理形態で、以下の特徴があります。自主管理地
公道に面し、公営水道を利用。除雪も自治体のサービスなので、維持費を抑えることができます。 古くからの別荘地や、小規模別荘地などにあります。- 電気
申し込めば、大体利用可能です。 - ガス
申し込めば、利用可能です。プロパン利用が多いです。 - 水道
水道が引けない場合や、本管工事費の負担が求められる場合もあります。 - ゴミ収集
通常、定住でない（住民票が無い）場合、ゴミの収集サービスが受けられませんので、持帰りです。 一部、定住者の増加で、ゴミ収集を始めた自治体もありますが、町内会への参加や、地域行事への協力が要請されることがあります。 - 除雪
対象区域外だったり、除雪の頻度が少ない場合があります。
不足するサービスは、個別に業者さんへ委託しますので、場合によっては割高になります。- 電気
管理別荘地、リゾートマンション
管理費を払い、 ゴミの収集、道路の清掃、消防設備、鍵の管理、除雪などのサービスを管理会社から受け、 テニスコートやプールなど付帯設備が利用できます。 不在期間が長いので、巡回パトロールがあると、治安の維持や、異常時の対応が早いです。 別荘地により、サービスの内容と金額が異なりますので、事前に確認します。総合リゾート施設
リゾート施設の中ある別荘地やリゾート マンション。 ホテルやレストラン、プールなどの付帯施設や、サービス メニューが充実しているので、 雨の日や渋滞の日に、リゾート施設内で楽しめます。
同じエリアの中でも、開発された時期や規模などによって、別荘地（リゾートマンション）毎の特徴があります。 不動産屋さんのホームページに記載されている場合もあるので、 自分の求める物に合うか確認します。 また、- 大規模タイプ
共用施設が充実しています。専用バスや路線バスが利用可能な別荘地もあります。 - 小規模タイプ
立地や眺望に優れています。
土地
所有権か借地権か確認します。普通借地権
更新の時期に更新料が必要です。定期借地権
更新はできないので、契約終了の時期（通常５０年）を確認します。転貸借地権
転貸借や転借権とも言います。条件を確認します。
都市計画法による区分都市計画区域
市街化区域
別荘の建築が可能です。
市街化調整区域
別荘地として開発が許可されている場合、別荘の建築が可能です。都市計画区域外
別荘建設の制約は少ないですが、建築基準法は守る必要があります。 床面積が１００㎡以下の場合、建築申請が不要なので、自分で建てる人もいます。
地目：登記簿上の区分田、畑
そのままでは、別荘を建てることができません。宅地
別荘を建てることができます。山林、原野、牧場
別荘地として開発されると宅地になりますが、変更せずにそのままのことが多いです。- その他
用途地域（1種低層など）によって、高さ制限、建蔽率や容積率が変わります。自治体の条例による規制もあります。
「都市計画区域の宅地の別荘」には違和感がありますが、法律的にはそうなります。地勢
平地、緩斜面、傾斜地、崖地があり、傾斜の方向を確認します。平地
大きな別荘や広い庭が可能です。山の麓の南側
日当たりは良好ですが、南側の開口部からは山が見えません。山の麓の北側
南側の開口部から山が見えますが、逆光になります。山の麓の西側
尾根の西側を含め、夏の午後は暑く、冬の午前中は寒いです。崖地
擁壁を造るか、造成しないと利用できません。
接道
公道または位置指定道路（幅４ｍ以上）に２ｍ以上接していないと、別荘の建築や再建築ができません。 ミニ開発の別荘地に多く、単に私道となっている場合や、申請中は要注意です。
道路付けの方向を確認しますが、宅地と見方が異なります。南道路
南側である道路側が開口部の為、道路から庭やテラスが見えてしまいます。 見せない工夫か、見せる工夫が必要です。 道路側に駐車場を作ると建物までが遠いので雨の日に不便です。
家のそばに駐車場を作ると、
夏、舗装していないと、雑草が生茂って、駐車できません。
冬、道路から駐車場まで除雪しないと、駐車できません。北道路
道路と反対の南側に開口部を造るので、プライバシーが保てます。 道路の側に建物を建てるので、駐車場から建物が近いので便利です。
日陰なので玄関回りを花で飾ることができませんが、森の中であれば、南道路と差は少ないです。道路上
道路から別荘に登るので、眺望が期待できます。 ３ｍ以上高ければ、プライバシーが保てますが、高齢になった時に階段が不便です。道路下
道路と反対側が開口部になるので、プライバシーが保てます。 道路から階段を使わずに入れる構造にすると、便利で眺望が期待できますが、建築費がかさみます。
道路から下がる形にすると、暗くなり、高齢になった際に階段が不便です。 特に積雪エリアでは、雪が解けにくいです。
建物の構造
建物構造（木造、軽量鉄骨造など）と屋根（瓦葺、スレート葺など）平屋などと記載されています。建物の築年
新築と言えるのは、完成後１年以内の未使用の物に限られています。 ２年以上経過すると、ローン上も中古扱いになります。 売れ残っている物件には理由があります。 逆に 売れ残っている物件は、価格交渉の余地があります。
中古の場合、建築基準法の改定に従い、建物の仕様が異なります。 冬も利用する場合、将来 定住を予定している場合は、特に重要です。１９８０年以前の別荘
旧省エネ仕様以前なので、断熱材が入っていない場合があり、冬の利用は困難です。１９８１年以前の別荘
旧耐震基準なので、耐震補強が必要な場合があります。
間取り
間取り図上の大きさは正確ではありません（現況優先）。広さは現地で確認します。
部屋数は将来 独立したお子さんが家族で来る場合も考慮すると、長期に利用可能です。 また、方角を確認します。管理費、修繕積立金
所有している間、ずっと払う必要があるので、金額を確認します。 周辺のマンションと比べ、安いことは、必ずしも良いことではありません。水道権利金、温泉権利金、設備負担金
温泉地でも、温泉が付いていない場合もありますので、確認します。 設備は現地で確認します。現況
利用中または空家（現空）です。
住宅の場合は、空家の方が細部のチェックが出来て良いですが、空家の別荘は傷みが激しいので利用中の方が良いです。取引形態
売主
その不動産屋さんの自社物件です。 建売や、中古別荘を業者が買い取ってリフォーム販売する場合です。 建築中やリフォーム中の写真を見せてくれる場合があります。
仲介手数料が不要です。仲介
仲介には一般媒介、専任媒介または専属専任媒介がありますが、売主では無いと言う意味です。一般媒介
売主さんが複数の不動産屋さんに依頼してる物件です。 住宅の場合は売りがうまくいって無いケースが多いですが、売れにくい別荘では一般的です。
備考
特に重要な情報ですが、わからない用語が多いので、不動産屋さんに確認しましょう。
例えば、国立公園には特別地域と普通地域があり、建蔽率や容積率が厳しく、 以下に制約があります。- 工作物の新築、改築、増築
- 木竹の伐採
- 土石の採取